Een aankoopmakelaar kost in Nederland grofweg tussen de €1.500 en €8.000. Die enorme spreiding komt niet doordat de ene makelaar beter is dan de andere, maar doordat er twee totaal verschillende manieren zijn om te rekenen. Werkt het kantoor met een vast bedrag, dan weet je vooraf waar je aan toe bent. Werkt het met courtage, een percentage van de koopsom, dan hangt je rekening af van hoe duur je woning uiteindelijk wordt. Hieronder lees je hoe beide modellen werken, wat er buiten het tarief valt en welke kosten je wel en niet mag aftrekken.
Vast tarief of courtage: twee manieren van rekenen
Bij een vast tarief spreek je vooraf één bedrag af voor de volledige begeleiding. Dat bedrag verandert niet meer, ongeacht of je een woning van €250.000 of van €600.000 koopt. Volgens marktoverzichten liggen vaste tarieven doorgaans tussen de €1.500 en €3.500, al vragen kantoren in de Randstad regelmatig meer.
Bij courtage betaal je een percentage van de uiteindelijke koopsom. Uit onderzoek van de NVM komt een gangbare bandbreedte van ongeveer 1 tot 2,5 procent naar voren. Sommige kantoren hanteren daarbij een minimumbedrag, zodat je bij een goedkopere woning alsnog een vast bedrag betaalt.
Er bestaat ook een tussenvorm: een lager tarief wanneer je de eerste bezichtiging zelf doet en de makelaar pas inschakelt voor de beoordeling, de biedstrategie en de afhandeling. Die variant zit in de praktijk vaak rond de €1.500 tot €2.500.
Wat courtage in de praktijk betekent
Het verschil tussen beide modellen wordt pas zichtbaar als je het uitrekent. Neem een woning van €450.000, ruwweg de gemiddelde vraagprijs in een middelgrote Nederlandse stad.
| Model | Berekening | Wat je betaalt |
|---|---|---|
| Vast tarief | vooraf afgesproken bedrag | €1.750 tot €3.500 |
| Courtage 1% | 1% van €450.000 | €4.500 |
| Courtage 1,5% | 1,5% van €450.000 | €6.750 |
| Courtage 2% | 2% van €450.000 | €9.000 |
Er zit hier een prikkel in die de moeite waard is om te begrijpen. Bij courtage stijgt de vergoeding van je makelaar mee met de prijs die jij betaalt. Dat betekent niet dat een courtagemakelaar je aanzet tot overbieden, maar het is wel een reden om vooraf te vragen hoe het kantoor met die spanning omgaat. Bij een vast tarief speelt dit niet. De vergoeding blijft gelijk, ook als je uiteindelijk €10.000 boven de vraagprijs uitkomt.
Ook goed om te weten: courtage wordt vrijwel altijd berekend over de koopsom inclusief eventuele roerende zaken, en er komt btw bovenop wanneer het kantoor exclusief btw offreert. Vraag daarom altijd om een bedrag inclusief btw, zodat je appels met appels vergelijkt.
Wat er meestal niet in het tarief zit
Vrijwel geen enkel makelaarstarief dekt het onderzoek dat anderen uitvoeren. Reken daarom apart op:
- Bouwkundige keuring: meestal enkele honderden euro’s, afhankelijk van de omvang van de woning en of er specialistisch onderzoek nodig is, bijvoorbeeld naar de fundering.
- Taxatie: nodig voor de hypotheek, en de kosten hangen af van de taxateur en de woning.
- Notaris: voor de leveringsakte en, als je financiert, de hypotheekakte.
- Overdrachtsbelasting: 2 procent voor wie zelf in de woning gaat wonen. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je onder de geldende grens, dan kan de startersvrijstelling gelden.
Bij een aanbieder die “all-in” adverteert, betekent dat doorgaans alle makelaarswerkzaamheden zonder meerwerk, niet dat deze externe kosten erin zitten. Vraag er expliciet naar, want dit is het punt waarop offertes het vaakst onvergelijkbaar blijken.
Zijn de kosten van een aankoopmakelaar aftrekbaar?
Nee. De Belastingdienst rekent de makelaarskosten voor de aankoop tot de aankoopkosten van de woning, en die zijn niet aftrekbaar. Datzelfde geldt voor de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de eigendomsakte.
Wat wél aftrekbaar is, zijn de kosten die direct samenhangen met het afsluiten van je hypotheek: de advies- en bemiddelingskosten, de notariskosten voor de hypotheekakte, en de taxatiekosten die je maakt om de lening rond te krijgen.
Financier je de niet-aftrekbare kosten mee in je hypotheek, dan tellen die mee voor je eigenwoningschuld en is de rente daarover onder voorwaarden wel aftrekbaar. De kosten zelf verlaag je er niet mee. Dit is algemene informatie en geen fiscaal advies, dus leg je eigen situatie voor aan je adviseur.
Wanneer betaal je, en wat als je de woning niet krijgt
Dit is het onderdeel waar tarieven het sterkst uiteenlopen, en waar je bij het vergelijken de meeste winst kunt halen.
Sommige kantoren rekenen opstartkosten of een intakevergoeding zodra je het traject begint. Andere werken op basis van no cure no pay, waarbij je pas betaalt als de aankoop daadwerkelijk doorgaat. Weer andere hanteren een combinatie: een beperkt startbedrag dat later met het eindtarief wordt verrekend.
Stel daarom drie vragen voordat je tekent. Betaal ik iets als ik uiteindelijk niets koop? Hoeveel biedingen zitten er in het tarief, of is dat onbeperkt? En loopt de afspraak af na een bepaalde periode? Op een markt waarin je soms tien keer moet bieden voordat het lukt, maakt het antwoord op die tweede vraag een groot verschil.
Waar je op let bij het vergelijken
Een goedkoop tarief zegt weinig als de dienstverlening smaller is. Loop deze punten na bij elke offerte:
- Is het bedrag inclusief btw?
- Is het aantal biedingen onbeperkt?
- Wordt de koopakte gecontroleerd, en worden de termijnen daarna bewaakt?
- Ben je gebonden aan een looptijd of aan een exclusiviteitsbeding?
- Wie voert de bezichtigingen uit, jij of de makelaar?
Dat laatste punt verklaart een groot deel van het prijsverschil in de markt. Kantoren die bij elke bezichtiging fysiek aanwezig zijn, rekenen daar uren voor. Kantoren waar jij zelf gaat kijken en de makelaar de beoordeling, de strategie en de afhandeling doet, kunnen scherper zitten. Geen van beide is per definitie beter, maar je moet wel weten welk model je koopt.
Wat het bij Adventus Select kost
Adventus Select werkt met één vast tarief van €1.750 all-in inclusief btw voor het volledige aankooptraject, in heel Nederland. Dat bedrag stijgt niet mee met de koopsom, en het aantal biedingen is niet begrensd. Onderzoek door derden, zoals een bouwkundige keuring, een taxatie en de notaris, valt daarbuiten.
Lukt de aankoop bij de eerste concrete kans niet, dan betaal je daarvoor niets. Wil je daarna structureel blijven zoeken en meebieden, dan geldt eenmalig €500 aan opstartkosten, die wordt verrekend met het totaaltarief. Bij een geslaagde aankoop resteert dan €1.250, waarmee het totaal op €1.750 blijft.
Wil je zien wat daar precies voor gedaan wordt, bekijk dan de werkwijze van Adventus Select. Heb je al een woning op het oog en wil je weten of het bedrag dat je in gedachten hebt realistisch is, leg hem dan voor via het contactformulier.